「フラット35s」が今話題!長期固定型住宅ローンの革新をみてみよう

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はじめに

住宅ローン フラット35s 金利 返済額 
今、住宅ローンの金利が下がっています。その中で、長期固定型金利の住宅ローン「フラット35」「フラット35s」は、お得なプランとして政府も力を入れています。

2015年2月9日、フラット35sは金利0.3%を0.6%に引き下げ、大きな注目を浴びています。どんなふうにお得なのか、みていきましょう。

そのまえにちょっと豆知識/元利均等返済・元金等返済の違いって?

元利均等返済

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固定だから変動がない、と安易に考えず、返済にもタイプがあることを考慮しましょう。

元利均等返済とは、返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合が変化する方法。返済当初は利息が大部分を占めるので、元金の減りは遅くなります。教育費のピークが過ぎた家族や、ある程度高収入が安定している世帯などにオススメです。

元金等返済

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元金等返済は、元金の返済期間を均等に割り、元金の残高に応じて利息分を載せていく方法です。返済開始当初は残高がたくさんあるので、利息も高いですが、徐々に減っていきます。例えば夫婦共働きで、子どもが生まれたらお母様は退職する、などが考えられるライフプランのご家庭では、こちらが無難ですね。
http://www.nomu.com/loan/story/05.html

ではフラット35sのプランを見ていきましょう

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話題のフラット35は、住宅金融支援機構が、民間金融機関と提携する長期固定型金利の住宅ローンです。借入から返済まで金利が固定されていますが、住宅の技術基準を満たす必要があります。その中でフラット35sというのは、さらに耐震性や省エネルギー性などの高品質な住宅を購入する人を対象にしています。

今回、0.3%から0.6%に引き下げを拡大し、平成28年1月29日までの申し込み受付分までについてはこの制度を適用しますが、あくまでも予算を組んだうえで行われているプランのため、予算額に達した時点で受付を終了します。期間は繰り上げられる可能性もありますので、事前に確認しましょう。

さて、0.6%金利を引き下げるといくら?

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では、金利引き下げ幅拡大の効果を試算してみよう。
借入額3000万円(融資率は9割以下)、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしを前提に考えたい。2月に資金を受け取る際の金利は、提携する金融機関によって異なるが、1.37%~2.09%の幅(融資率9割以下の場合)となっている。最も多くの金融機関で適用している金利は1.37%なので、「フラット35」の金利1.37%を基に試算してみた。

まず、「フラット35」の場合、この条件で借りると、毎月返済額は8万9956円、総返済額は約3778万円になる。
「フラット35S(金利Bタイプ)」が使える場合、これまでは当初5年間について0.3%金利が引き下げられたので、当初5年間の毎月返済額は8万5667円、総返済額は約3731万円となり、35年間で47万円近く削減できた。

今回の拡充策では、当初5年間で0.6%金利が引き下げられるので、当初5年間の毎月返済額は8万1508円、総返済額は約3685万円となる。「フラット35」との比較では93万3543円の削減、▲0.3%の場合との比較では46万6074円の削減が可能になった。

さらに引き下げ拡大を有効に使うなら、返済期間を1年でいいから短くすることをおすすめしたい。毎月返済額は若干増えるが、それほど変わるものでもない。それでいて、▲0.6%の35年返済の場合よりさらに、23万2941万円削減できて、「フラット35」との比較では117万円近く削減となるからだ。

引用:SUUMOジャーナル「フラット35S金利0.6%引き下げで、どれだけ返済額は減るか!?」
住宅ローン フラット35s 金利 返済額

この試算では、借入額が物件価格の9割以下を前提とした。実は、「フラット35」の場合、融資率が9割超えの場合、9割以下の場合に比べて金利が上乗せされる。そのため、9割までフラット35で借りて、残りのローンを銀行で借りるなどの事例もあった。今回の拡充では、その上乗せ分も引き下げられた。
そのため、融資率9割超で金利が1.81%だった「フラット35」の場合、2月9日以降は金利が1.50%になり、「フラット35S」が利用できる住宅の場合は、当初金利が0.90%、以降が1.50%となる。金利1.81%の「フラット35」と比較すると、実に約288万円の削減効果がある。

引用:SUUMOジャーナル「フラット35S金利0.6%引き下げで、どれだけ返済額は減るか!?」

おわりに

住宅ローン フラット35s 金利 返済額
こうして数字だけ見ていると確かにお得ですよね。ただし、これはひとつの例としての目安です。世帯年収や借入金額・条件の違いによってどれだけお得になるかは人それぞれ。他の金融機関などとも比較しながら、あなたの生活に合わせた住宅ローンを選びましょう。

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